02 Betaalbaarheid & verhuringen

Doordat we zijn aangesloten bij Thuiskompas is er sprake van een trendbreuk in de rapportage ten opzichte van eerdere jaren. Onderstaande tabel toont het totaal aantal woningzoekenden dat staat ingeschreven bij Thuiskompas en het aantal woningzoekenden dat staan in geschreven in het werkgebied van Actium. 

Op 31 december 2020 stonden in totaal 72.284 woningzoekenden ingeschreven bij Thuiskompas. Hiervan stonden 34.792 woningzoekenden ingeschreven in het werkgebied van Actium.

Het merendeel van de ingeschreven woningzoekenden in het werkgebied van Actium woont in Assen, Hoogeveen en Meppel. In Assen is Actium marktleider, maar in de andere twee gemeenten is het marktaandeel van Actium gering. 

Niet alle woningzoekenden zijn actief op zoek naar woonruimte. Actief woningzoekenden reageerden in een bepaalde periode minstens één keer op een woningadvertentie. Eind 2020 was 20,5% van het totaal aantal ingeschrevenen in het werkgebied van Actium actief op zoek naar een woning. Dit percentage verschilt per gemeente in ons werkgebied: van circa 14,1% in de Wolden tot 27,7% in Ooststellingwerf. Van alle ingeschrevenen bij Thuiskompas was 26,4% in 2020 actief op zoek naar een woning. 

Gemiddeld stonden woningzoekenden bij toewijzing van een woning 5,6 jaar ingeschreven als woningzoekende. De gemiddelde inschrijfduur (wachttijd) verschilt sterk per gemeente: van circa 3,5 jaar in de gemeente Ooststellingwerf tot 11 jaar in de gemeente Hoogeveen. Net als bij de gegevens over woningzoekenden is de gemiddelde inschrijfduur niet rechtstreeks vergelijkbaar met de gegevens uit 2019, vanwege de overstap naar Thuiskompas en managementinformatiesysteem Domis. De gerapporteerde inschrijftijden zijn niet gebaseerd op 2020 als geheel maar het geeft de eindstand van Thuiskompas, berekend vanaf eind april 2020. 

Omdat niet iedere woningzoekende actief op zoek is naar een huis, is er een groot verschil tussen de gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden op het moment dat zij een woning van ons gaan huren (de zogenaamde gerealiseerde gemiddelde inschrijfduur) en de zoektijd. De zoektijd is het gemiddelde aantal jaren tussen de eerste reactie op een woning en het moment van acceptatie van een woning.
Door de overstap naar Thuiskompas is de historie van de eerste reactie op een woning verloren gegaan. Het gevolg hiervan is dat de huidige gemiddelde zoektijd erg laag is, omdat elke woningzoekenden sinds eind april weer de zoektijd opnieuw opbouwt. Dit geeft een onrealistisch beeld van de gemiddelde zoektijd en daarom wordt deze dit jaar niet gerapporteerd in het jaarverslag.

Met ons toewijzingsbeleid zorgen we ervoor dat we de goedkoopste woningen verhuren aan de mensen met de laagste inkomens en de woningen met een hogere huurprijs aan mensen met een hoger inkomen.

Huurinkomenstabel

Wij wijzen onze woningen passend toe waarbij we rekening houden met de huurprijs en het inkomen van de huurders. In onderstaande huurinkomenstabel is per huurklasse en type huishouden weergegeven of een woning passend is voor het huishouden. Huurwoningen in de categorie 'duur' sluiten we uit voor huurtoeslaggerechtigden. Zo houden we rekening met het betaalbaarheidsrisico van de primaire doelgroep. De goedkopere huurwoningen zijn uitgesloten voor de andere doelgroepen. Dit heeft twee voordelen:

1. Alleen de primaire doelgroep komt in aanmerking voor een goedkopere huurwoning. Hierdoor minimaliseren we het verwachte negatieve effect van passend toewijzen op de wachttijden van de lagere inkomens;
2. Andere doelgroepen kunnen alleen op de huurwoningen in de categorie 'duur' en vrije sectorwoningen reageren. Daarmee minimaliseren we de negatieve gevolgen van passend toewijzen op de verhuurbaarheid van de duurdere woningen en beperken we de leegstand.

Legenda bij tabel 

• V (roze vlak) - Woning is passend voor betreffende doelgroep conform passendheidsnorm Thuiskompas
• X (roze vlak)- Woning wordt uitgesloten voor betreffende doelgroep conform passendheidsnorm Thuiskompas
• V - Woning is passend voor betreffende doelgroep conform Actium-beleid
• X - Woning wordt uitgesloten voor betreffende doelgroep conform Actium-beleid

Aan de hand van ons huurprijsbeleid bepalen we de hoogte van onze huren. De huurprijs kan wijzigen op het moment dat een huurder verhuist. Daarnaast kunnen we jaarlijks de huren aanpassen voor zittende huurders.

We hanteren een streefhuurbeleid. Dit betekent dat we voor elke woning een huurprijs hebben vastgelegd, die we willen vragen op het moment dat de woning opnieuw wordt verhuurd. Op deze manier kunnen we goed sturen op het door ons gewenste aantal woningen per huurprijsklasse, zodat we voldoende en betaalbare woningen aanbieden aan onze woningzoekenden. Dit beleid doet recht aan de verschillen in ons werkgebied, de kwaliteit van ons woningaanbod, de verschillen in de omvang van de vraag van onze primaire doelgroepen en onze verschillende marktposities. 

Van onze woningvoorraad heeft 89% een huurprijs binnen de streefhuurklasse goedkoop of betaalbaar, net als in 2019.

In onderstaande tabel vergelijken we de gemiddelde werkelijke huurprijs met de gemiddelde toegestane maximale huurprijs. Onze huurders betaalden eind 2020 gemiddeld 63,6% van de wettelijk maximaal toegestane huurprijs. Eind 2019 was dit 64,0%. 

Op 31 december 2020 hadden onze woningen gemiddeld 160 WWS-punten. Eind 2019 was dat nog 158. In 2020 is in alle gemeenten, behalve in Hoogeveen en Meppel, het gemiddelde aantal WWS-punten per woning met een paar punten gestegen ten opzichte van 2019. In de gemeente Noordenveld is het gemiddelde aantal WWS-punten per woning het sterkst gestegen: van 171 in 2019 naar 178 in 2020. In Midden-Drenthe was geen verandering. De stijging in het gemiddelde aantal WWS-punten per woning is (deels) te verklaren door de stijging in de WOZ-waarde van woningen in 2020. De WOZ-waarde is onderdeel van het woningwaarderingsstelsel, waardoor een hogere gemiddelde WOZ-waarde leidt tot een hoger gemiddeld aantal WWS-punten. Daarnaast hebben nieuwbouwwoningen vaak een hoger aantal WWS-punten, vanwege de hogere bouwtechnische kwaliteit.

De gemiddelde toegestane maximale huurprijs van onze woningvoorraad is gestegen van € 805 in 2019 tot € 838 in 2020 (een stijging van circa 4%). Dat is te relateren aan de stijging van de gemiddelde WWS-punten per woning. Ook de gemiddelde werkelijke huurprijs is gestegen, van € 516 in 2019 tot € 533 in 2020 (een stijging van 3,3%). Deze toename wordt veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging (2,1%), door de huurverhogingen die bij mutatie worden toegepast en door de mutaties (sloop en nieuwbouw) in de voorraad. Landelijk lag de gemiddelde huurprijs in 2019 op circa € 544 (bron: Aedesbenchmark 2020).

Jaarlijks kunnen we onze huren aanpassen volgens de richtlijnen van de Rijksoverheid. Net als voorgaande jaren wisten we in 2020 de jaarlijkse huurverhoging beperkt te houden, passend bij onze betaalbaarheidsambities. Door de uitbraak van het coronavirus en de maatschappelijke onzekerheden en extra werkzaamheden die dit met zich meebrengt, hebben we in 2020 gekozen om af te zien van een inkomensafhankelijke huurverhoging. De meeste huurders kregen een huurverhoging van 2,6%, gelijk aan de inflatie. Huurders kregen geen huurverhoging als hun huurprijs op of boven de streefhuur zat. De gemiddelde huurprijsstijging per huishouden bedroeg 2,1%. Dit was ruim onder inflatie (2,6%). 

Huursom
Het totaalbedrag van alle huurprijzen van de gereguleerde verhuurde, zelfstandige woningen bij elkaar opgeteld, wordt de huursom genoemd. De huursomstijging is de procentuele verandering in de gemiddelde huurprijs van de verhuurde woningen in een jaar. Om de huursomstijging van 2020 te berekenen, namen we het verschil tussen de gemiddelde huurprijs van de verhuurde woningen op 1 januari 2020 en de gemiddelde huurprijs van die woningen op 1 januari 2021. 

In 2020 hebben we de stijging van de totale huursom weten te beperken tot 2,24%. Dit is ruim onder de toegestane wettelijke huursomstijging van 2,6% in 2020. 

De belangrijkste, primaire, doelgroep van woningcorporaties zijn huishoudens met een inkomen tot €39.055 (prijspeil 2020). Het grootste deel van de vrijkomende sociale huurwoningen van Actium wordt toegewezen aan deze doelgroep. 

Voor de toewijzing van sociale huurwoningen gelden de volgende wettelijke richtlijnen:

• tenminste 80% van de woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot en met € 39.055 (prijspeil 2020);
• maximaal 10% van de woningen mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen € 39.055 en € 43.574 (prijspeil 2020);
• maximaal 10% van de woningen is vrij toe te wijzen (daarbij moet voorrang worden gegeven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen).

We voldoen aan de normen

In 2020 sloten we 96% van de nieuwe huurcontracten af met huurders met een inkomen tot en met € 39.055. Hiermee voldoen we ruim aan de normen van de 80-10-10 regeling (Staatssteunregeling).

Vanaf 1 januari 2016 gelden de volgende wettelijke richtlijnen voor het toewijzen van sociale huurwoningen aan huurtoeslaggerechtigden:

• Tenminste 95% van de huurtoeslaggerechtigden moet een woning toegewezen krijgen binnen een voor hen passende huurprijsklasse. De grenzen van de huurprijsklassen zijn wettelijk vastgesteld en zijn afgestemd op het inkomen, de samenstelling van het huishouden en de leeftijd van de huurder;
• Maximaal 5% van de huurtoeslaggerechtigden mag een woning toegewezen krijgen die volgens de richtlijnen niet passend is.

Het afgelopen jaar werden 285 woningen met voorrang of buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem toegewezen. Dit is circa 20% van het totale aantal verhuringen. Het ging om huisvesting voor:

• statushouders - wij leveren als woningcorporatie onze bijdrage aan de gemeentelijke taakstelling voor huisvesting van statushouders;
• urgent woningzoekenden - door sloop, medische of overige noodzaak;
• bijzondere doelgroepen - op basis van een samenwerkingsovereenkomst met een derde partij, zoals een zorg- of onderwijsinstelling.

Sinds 1 september 2020 werken we met een onafhankelijke regionale urgentiecommissie Thuiskompas. Via www.urgentiewijzer.nl kunnen woningzoekenden zien of zij mogelijk in aanmerking kunnen komen voor urgentie en een urgentieaanvraag indienen. Nadat woningzoekenden een aanvraag hebben ingediend, heeft de urgentiecommissie acht weken voor de beantwoording van een aanvraag en om een reactie te formuleren. De urgentiecommissie heeft de laatste vier maanden van 2020 in totaal ca. 360 aanvragen ontvangen, waarvan er ca. 250 zijn afgerond. De overige aanvragen worden in 2021 afgerond. De commissie heeft in 2020 24 urgentieverklaringen afgegeven.

Huisvesting statushouders

Wanneer asielzoekers een verblijfsvergunning krijgen, stromen ze uit naar gemeenten. Statushouders mogen niet zelf beslissen waar ze gaan wonen. Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) stelt voor elke statushouder een profiel op en kijkt waar de statushouder kan wonen. Gemeenten krijgen op basis van hun grootte elk jaar een taakstelling van het Rijk om een bepaald aantal statushouders te huisvesten. Hiervoor maken de gemeenten prestatieafspraken met ons. In 2020 hebben we de taakstelling niet in alle gemeenten gehaald. Dit ligt deels buiten onze invloed. Het COA heeft niet altijd kandidaten met een juist profiel wanneer er een woning beschikbaar is. Ook waren er een tijdje geen statushouders die bemiddeld konden worden vanwege corona. 

In 2020 was de taakstelling voor ons gehele werkgebied het huisvesten van 120 statushouders. We hebben 99 statushouders gehuisvest. In de volgende tabel is de onderverdeling per gemeente weergegeven. 

Huurachterstand

We hebben eind 2019 ons debiteurenproces opnieuw ingericht met een nieuw credit managementsysteem. Met deze verandering willen we bereiken dat elke huurder de juiste aandacht krijgt om zo te voorkomen dat hij in de problemen komt. Door op tijd de huurschulden te signaleren, kan het ontstaan of stijgen van schulden bij de huurder worden voorkomen.

De huurachterstand bedroeg op 31 december 2020 0,30% voor zittende huurders en 0,41% voor vertrokken huurders. In december 2019 was dit respectievelijk 0,52% en 0,55%. Het aantal deurwaardersdossiers bij zittende en vertrokken huurders is in een jaar teruggebracht van 443 naar 360. We hebben, ondanks corona, de achterstand en het aantal deurwaardersdossiers behoorlijk terug kunnen dringen. 

Huurdertevredenheid

We hebben een meting gedaan een half jaar na implementatie van het nieuwe credit managementsysteem. Hieruit komt naar voren dat de klanttevredenheid is toegenomen. In december 2019 scoorden we gemiddeld een 7,0. Dit was afgelopen zomer een 7,3. Op de wijze van benaderen (juiste moment en juiste aandacht) gingen we in dezelfde periode maar liefst 0,5 punten omhoog: van een 7,0 naar een 7,5

Huurderving als gevolg van leegstand

Als een woning leeg staat ontvangt Actium geen huur en is er huurderving. In 2020 zagen we de huurderving oplopen naar € 1.558.000, omgerekend is dit 1,95% van de te verwachten huurinkomsten. Het percentage huurderving kwam daardoor uit boven onze norm van 1,2%.

Daarvoor zijn gedurende het jaar diverse oorzaken geweest. We zagen toename van mutatiewerkzaamheden en asbestverwijdering in oudere woningen, voordat deze weer verhuurd konden worden; verhuur- en mutatieleegstand als gevolg van de lockdown, vooral in de intramurale- en zorgcomplexen en verhuurleegstand vanwege de overgang naar het nieuwe aanbodmodel voor woningzoekenden (Thuiskompas). De grootste categorie leegstand was die als gevolg van project/sloop, namelijk 0,93%.

Om de leegstand bij de uitvoering van sloopprojecten te minimaliseren, werden woningen verhuurd met een tijdelijk contract. Maatschappelijk gezien vindt Actium leegstand ongewenst, omdat veel mensen wachten op een geschikte woning.

Huisuitzettingen

We doen er alles aan om een ontruiming te voorkomen. Dat lukt niet altijd. In 2020 hadden we vier huisuitzettingen met een huurachterstand. Daarnaast hadden we drie gedwongen huisuitzettingen vanwege overlast en één vanwege hennep. De rechter bepaalt in alle gevallen of een huisuitzetting mag. In 2014 vonden nog 48 huisuitzettingen met een huurachterstand plaats. In zes jaar tijd daalde het aantal uitzettingen enorm. We zijn trots dat ons beleid, dat vooral inzet op preventie, tot deze sterke daling leidde.