04 Woningvoorraad

We zien het bouwen, beheren en verhuren van ons vastgoed als middel om onze volkshuisvestelijke taak zo goed mogelijk in te vullen. We meten de prestaties van onze woningen vanuit drie verschillende invalshoeken: maatschappelijk, kwalitatief en financieel. We kijken bijvoorbeeld naar CO₂-uitstoot, financieel rendement, verhuurbaarheid en leefbaarheid. Door de huidige prestaties af te zetten tegen de gewenste prestaties, kunnen we sturen op ons vastgoed.

Strategische basis voor vastgoedsturing

De strategische basis voor onze vastgoedsturing zijn de portefeuillestrategie op ondernemingsniveau en de wensportefeuilles op gemeenteniveau. In 2020 hebben we de portefeuillestrategie weer herijkt; deze bevat de kwantitatieve en kwalitatieve kaders voor het beoordelen van de prestaties van onze woningvoorraad. Woningen die ondanks dagelijkse beheermaatregelen, planmatig onderhoud of renovatie onvoldoende (gaan) presteren, maken onderdeel uit van de toekomstige transformatieopgave. Deze woningen hebben we het label sloop gegeven. Ook kan een woning bestemd worden voor verkoop. Onderstaande tabel geeft weer welk aandeel van onze woningvoorraad onderdeel uitmaakt van de transformatieopgave.

Onze kernvoorraad telde op 31 december 2020 15.143 zelfstandige woningen. Naast deze zelfstandige woningen bezit Actium ook intramurale zorgplaatsen, bedrijfsruimten en maatschappelijk vastgoed, garages en parkeerplaatsen en overige verhuureenheden. Het totale bezit op 31 december 2020 komt daarmee op 16.899 verhuureenheden. Bijna al onze woningen hebben een huurprijs onder de liberalisatiegrens van € 737,14 (prijspeil 2020). Deze grens bepaalt of een woning bij het aangaan van een overeenkomst binnen de sociale huursector valt of in de vrije sector.

Onze woningvoorraad wijzigde in 2020 doordat we woningen bouwden, verkochten, aankochten en sloopten. In onderstaande tabel is de ontwikkeling te zien van de woningvoorraad per gemeente

De totale nieuwbouw productie in 2020 bedraagt 296 nieuwe woningen, conform planning. In totale aantallen waren 332 begroot en 296 gerealiseerd (89% gerealiseerd van de begrote opgave). In Assen zijn 191 nieuwe woningen toegevoegd aan de voorraad (gebied Lariks, Noorderpark en Lisdoddestraat). In het buitengebied in totaal 105 nieuwbouwen. In Norg 16 volledige circulaire woningen, in Oosterwolde 62 duurzame eengezinswoningen, in Nijeveen 26 woningen en de entree van het Paviljoen in Havelte is eveneens in 2020 gerealiseerd.

In 2020 zijn in totaal 166 woningen gesloopt. De meeste van deze woningen stonden in Assen. In totaal gaat het daar om 143 woningen in het Noorderpark (7 flats en 31 duplexwoningen). De overige sloopwoningen stonden in het Haerenkwartier in Oosterwolde (23 stuks).

In de begroting 2020 - 2024 zijn 467 woningen ingerekend op locaties die nog moeten worden verworven, inclusief fictieve aantallen opgenomen in de begroting. Op dit moment is voor 177 woningen (50 Maranathakerk Assen, 75 Het Vledder Meppel, 30 Kloosterakker Assen, 6 Dingspilhuus Diever, 16 Oosterveld Norg) een locatie gevonden die voor 2024 gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast worden er verkenningen uitgevoerd voor locaties in Assen en Dwingeloo voor totaal 30 woningen. Voor de overige 260 woningen is nog geen concrete locatie gevonden en wordt acquisitie gevoerd. 

Opgenomen projecten op ontwikkellocaties

Assen, Maranathakerk: In 2020 is de grond en bijbehorende opstal voor deze locatie verworven. Er zijn 60 woningen begroot voor 2021. De huidige stedenbouwkundige randvoorwaarden bieden ruimte voor maximaal 50 appartementen. De prognose is dat deze in 2022 en 2023 gerealiseerd gaan worden.

Assen, GGZ terrein: We zijn met GGZ in gesprek over nieuwbouw van sociale huurwoningen op het GGZ terrein naast de 12 reeds geplande woningen. De verkenning van de mogelijkheden wordt samen met de gemeente Assen in 2021 opgestart.

Assen, Kloosterveen (Kloosterakker): In het uitbreidingsplan Kloosterakker kunnen wij naar verwachting 30 kavels verwerven van de gemeente voor grondgebonden woningen. Op deze plek realiseren we het pilotproject van Drenthe Woont Circulair. Start bouw is afhankelijk van ruimtelijke procedures en bouwrijp maken door de gemeente. De Prognose is dat de locatie eind 2021 beschikbaar is en de woningen in 2022 gerealiseerd kunnen worden.

Meppel, het Vledder: In 2020 is overeenstemming bereikt over een plan voor 75 appartementen. De prognose is dat deze kunnen worden gerealiseerd in 2022 .

Meppel, Kraton: In 2019 heeft de gemeente Meppel een gebiedsvisie opgesteld voor het stationsgebied in Meppel. In samenwerking met Koopmans Bouw BV wordt een gebiedsstrategie ontwikkeld waarin mogelijkheden voor herontwikkeling van het gebied worden verkend. Koopmans is naast Actium eigenaar van grondposities op de Kraton locatie. 

Diever, Dingspilhuus locatie: In 2020 is met de gemeente Westerveld overeenstemming bereikt over een invulling van de Dingspilhuus locatie in Diever met zes grondgebonden woningen. De prognose is dat de bestemmingsplanprocedure eind 2021 - begin 2022 afgerond kan worden waarna de woningen in 2022 gerealiseerd kunnen worden.

Dwingeloo, Kerkpad: We zijn met de gemeente Westerveld in gesprek over mogelijke uitbreiding van huurwoningen aan het Kerkpad. Een eerste verkenning biedt ruimte voor 5 tot 10 woningen. Voor de ontwikkeling is een wijziging van het bestemmingsplan benodigd. De prognose is dat de woningen niet eerder dan in 2023 gerealiseerd kunnen worden.

Norg, Oosterveld: In het uitbreidingsplan Oosterveld in Norg kunnen in de tweede en derde fase zestien woningen gerealiseerd worden. Met de gemeente Noordenveld is in 2020 overeenstemming bereikt over de locatie en verkaveling. De prognose is dat eind 2022 gestart kan worden met de bouw en realisatie in 2023.

Wij hebben 54 woningen verkocht uit de hiervoor gelabelde verkoopvoorraad. Dit aantal is minder dan andere jaren. Deels komt dit door het achterblijven van mutaties ten tijde van de eerste golf van corona. En aan het eind van het jaar hebben wij meegewerkt aan het uitstellen van de overdrachten i.v.m. het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters in 2021. We vonden het belangrijk dat de starter het geld wat daarmee bespaart kon worden, in de nieuwe woning kon steken. De gemiddelde koopsom van onze woningen bedroeg €162.000 (2019: €142.000)

Naast huurwoningen verkopen we ook ander vastgoed, zoals bedrijfsruimtes, maatschappelijk vastgoed, ontwikkellocaties en garages. We hebben dit jaar 3 bedrijfsruimtes in Hoogeveen verkocht en 1 garage verkocht in Assen. Ook verkochten we verschillende grondlocaties in de gemeenten Midden-Drenthe, in totaal waren dit 6 transacties. 

In 2020 kochten we vier Koopgarant-woningen terug en vonden hier weer een nieuwe eigenaar voor. Eén woning is weer doorverkocht met Koopgarant (moest op basis van een bestaande afspraak) de andere woningen zijn doorverkocht zonder Koopgarant. 

Actium verhuurt ook woningen in complexen waar we het eigendom delen met andere eigenaren. In deze complexen regelt de Vereniging van Eigenaren (VvE) het onderhoud en de besluitvorming.

In 2020 ging het bij VvE's  ook anders door de pandemie. VvE beheerders sprongen hier goed op in door moderne manieren van vergaderen te faciliteren. Bijna alle VvE's hebben dan ook een jaarvergadering gehouden. Er is fysiek, schriftelijk maar ook door middel van videobellen vergaderd. Op welke manier er vergaderd is, hing vooral af van de grootte van de VvE en het moment in het jaar omdat regels door het jaar heen strenger en minder streng waren.

In 2020 zijn voor het eerst op een VvE dak zonnepanelen geplaatst. Dit is gebeurd op het dak van Princenhof te Hoogeveen. Naast dat het duurzaam is, hebben huurders in het gebouw ook lagere servicekosten. De kosten voor huurders zijn lager omdat ze minder geld kwijt zijn aan energiekosten voor de lift en verlichting in de algemene ruimten van het gebouw.

Hieronder staat het aantal VvE-complexen per gemeente, waarin wij een van de eigenaren zijn.

We hebben in 2020 ruim € 33,6 miljoen uitgegeven aan het onderhoud van onze woningen. Daarnaast is er voor bijna € 6 miljoen besteed aan het verbeteren van onze woningen. Hierna gaan we verder in op de verschillende manieren waarop we onze bestaande woningen instandhouden. 

Planmatig onderhoud

De prijsstijgingen in de bouw in 2020 nivelleren voor wat betreft het reguliere onderhoud. De extra uitgaven voor duurzaamheid en gasloze nieuwbouw zijn wel aan de orde in 2020 en zullen de komende jaren in omvang effect hebben op het totale onderhoudsbudget. Scherpte op de onderhoudsuitgaven en herverdeling van die uitgaven door onze verduurzamingsopgave zal de komende jaren actueel zijn.

Contract Onderhoud

In 2020 zijn de prijzen voor contract onderhoud (liften, cv, deuren, enz.) gestegen conform afgesproken indexaties. De verwachtte excessieve prijsontwikkeling was niet aan de orde. Wel is de totale begroting verhoogd door de toename van het aantal nieuwbouwwoningen en – locaties. Daarnaast is te verwachten dat de kosten voor het onderhoud van warmtepompen, hybride installaties en overige duurzaamheidsinvesteringen op termijn zal stijgen, gezien de toename in het aantal woningen dat wordt uitgerust met dergelijke systemen.

Mutatieonderhoud en reparatieverzoeken

Door corona zijn de processen rondom mutaties en reparaties aangepast. Het overheidsadvies om zoveel mogelijk thuis te werken hebben wij zo goed mogelijk gevolgd. Waar normaal gesproken fysiek contact was met huurders is dit zoveel mogelijk omgezet in telefonisch of digitaal contact. Daar waar fysiek ontmoeten noodzakelijk was, zijn de werkwijzen zo aangepast dat het veilig kon.

Tijdens de eerste golf voerden wij alleen die reparatieverzoeken uit die een spoedeisend karakter hadden. Later hielden wij ons aan het protocol ‘samen werken in de bouw’, tot stand gekomen na overleg tussen de werkgevers- en werknemersorganisaties en landelijk vastgesteld. Waar wij onze dienstverlening in eerste instantie flink beperkten, bleek dat er meer kon en werd onze dienstverlening stapsgewijs uitgebreid. 

De pilot van het Langer Zelfstandig Thuis wonen, waarbij Actium oudere bewoners de mogelijkheid biedt gebruik te maken van extra hulpmiddelen, blijkt een succes en wordt definitief voortgezet. We zijn enthousiast over het aanbrengen van deze middelen, omdat hiermee wordt voorzien belangrijke behoefte. 

Verduurzaming van onze woningen

In 2020 hebben we 2.210 woningen verduurzaamd:

• Bij 8 woningen hebben we dakisolatie aangebracht;
• Van 407 woningen is de gevel geïsoleerd;
• 212 woningen zijn voorzien van bodemisolatie;
• Bij 1.583 woningen hebben we zonnepanelen geïnstalleerd.

Energielabels en energie-index

Het afgelopen jaar hebben we de laatste energetische verbetermaatregelen vanuit de doelstelling gemiddeld energielabel B uitgevoerd. De gemiddelde energie-index bedraagt 1,28.

Ter voorbereiding op de intreding van de NTA8800 hebben we de woningen waarvan de geldigheid van het energielabel verloopt tussen 2021 en 2023 opnieuw afgemeld. Dit geeft ons de mogelijkheid om eventuele effecten van de NTA8800 te ondervangen zonder dat dit direct nadelige consequenties heeft.

In grafiek 1 wordt de gemiddelde energieprestatie van ons bezit per gemeente weergegeven en grafiek 2 toont het aantal woningen per energielabelcategorie.